28.08.07 | Санкт-Петербург | Расселение центра при помощи коммерческой ипотеки
Вопреки мрачным прогнозам, в связи с ростом цен на недвижимость, центр Петербурга продолжает избавляться от коммуналок. Причем, если раньше шанс получить новое жилье был только у жителей первых этажей, то сегодня дефицит офисных площадей в центре дает шанс жителям находящимся повыше.
Уже сегодня никого не удивить двухэтажными офисами и магазинами. Инвестор выкупает сперва первый, а затем и второй этаж, прорубает внутреннюю лестницу и получает полноценную коммерческую недвижимость вдвое большей площади, причем по совсем другой стоимости, чем ему пришлось бы платить за два аналогичных первых этажа.
Как следствие - наиболее смелые инвесторы уже формируют спрос не на отдельные квартиры, а на целые подъезды, и в конечном счете – полностью выкупают дома. Не секрет, что издержки на содержание полноценного офисного центра меньше, чем для отдельного нежилого помещения. Поэтому кажущиеся на первый взгляд неоправданно высокимим, затраты на такой сквозной выкуп компенсируются достаточно быстро (по нормам прибыли в коммерческой недвижимости).
Когда инвестор стратегический – проблем с финансированием не возникает. Дома выкупаются целиком. Но если бизнес-проект затеян небольшой компанией, ей требуются привлечение дополнительных сторонних средств.
Кредиты для малого бизнеса или просто «инвестиционные проекты» для банков слишком рискованны. Ставка по такими кредитом очень высока, да и получить такой кредит весьма не просто. Другое дело ипотека.
Инвестор, на собственные средства выкупает нижний этаж. Затем это помещение закладывается в банке, который выдает кредит не «под бизнес», а уже как на простую классическую ипотеку. Высокая ликвидность объекта и низкие риски позволяют оформлять ипотеку по минимальным ставкам.
Временные финансовые потери связанные с обслуживанием ипотеки инвестор компенсирует за счет других своих доходных предприятий. Зато со временем он получает в собственность высоконадежный, высоколиквидный эксклюзивный актив. Да, да, эксклюзивный. Ведь без преувеличения можно утверждать, что вся историческая часть Петербурга (а не только золотой треугольник) является уникальным инвестиционным островом. Другого такого просто нет.
Итак, после первой покупки, отремонтировав и запустив помещение в эксплуатацию, инвестор получает возможность двигаться дальше.
После определенного периода, когда часть вложенных денег вернулась в виде арендной платы, инвестор делает заход на следующий этаж. И так до конца, пока дом не будет выкуплен и расселен полностью. По такой схеме сейчас идет активное расселение коммуналок в частности на Спасском переулке и других, прилегающих к Сенной площади территориях.
Хотя внешне финансовая схема выглядит отрицательной (проценты по ипотеке все равно выше арендных ставок), но здесь нет никакого противоречия. Во-первых деньги съедает инфляция. Во-вторых, при внешнем изобилии не расселенных коммуналок дальновидный инвестор готов иметь отрицательную доходность в среднесрочной перспективе: дальше пригодных под офисы квартир просто не будет. И в-третьих не все горят желанием доверять свои деньги банкам или вкладываться в мыльные пузыри – пифы и акции. И самое, главное – в четвертых.
Процесс расселения коммуналок это не чисто коммерческое предприятие. Ведь коммуналки – позорное пятно на имидже города и власти это хорошо понимают. У города есть два варианта решения проблемы: строить жилье для расселения, и помогать инвесторам, которые вкладывают свои деньги.
Второй вариант для города намного дешевле. Поэтому в Петербурге, при расселении коммуналок реально работает удивительный финансовый парадокс: деньги, которые инвестор тратит на расселение квартиры не равны сумме средств, которые получают расселяемые жильцы из этой же квартиры. Но… это уже отдельная тема для разговора.
reline.ru