27.08.07 | Санкт-Петербург | Ипотека загородной недвижимости
Цены на городские квартиры в мегаполисах заставляют потенциальных покупателей искать более доступные варианты приобретения жилья и единственной альтернативой становится загородная недвижимость. Здесь где существуют три варианта решения вопроса.
Первое - покупка квартиры в городе-спутнике.
Основное преимущество такого жилья - стоимость квадратного метра. Основной недостаток – удаленность от инфраструктуры мегаполиса. Ипотека для покупки квартиры в пригородах – обычное явление. Но, такая квартира теряет преимущества проживания в мегаполисе, сохраняя при этом недостатки компактного проживания в многоквартирых домах – это небольшой метраж, скученность, шумные соседи…
Второй вариант – покупка коттеджа или таунхауза.
Этот путь мог бы стать идеальным решением жилищной проблемы, но предложение на рынке малоэтажного жилья крайне ограниченно. Следствием является высокая цена. При этом, только относительные показатели (цена за метр) выглядят привлекательными. Зато по абсолютной шкале (большая, почти излишняя площадь домов) такое предложение выходит из вилки платежеспособного спроса и становятся дороже типовых городских квартир. В добавок, при отсутствии конкуренции строители позволяют себе не сильно забоится о качестве возводимого жилья. Пример – новый коттеджный поселок в Янино-1. При его внешней привлекательности планировки домов выполнены удивительно бездарно, так, что при декларируемых 170 квадратных метрах планировки так неудачны, что по эргономике проживания такой коттедж заменяет только на трехкомнатную квартиру. Оба этих варианта вполне доступны по ипотечным схемам.
Банки давно и легко предлагаю такую ипотеку, однако тяжесть обслуживания такого кредита достигает выплат 2000 долларов в месяц. И это только проценты по кредиту, без учета погашения основой суммы долга. Такие цифры уже при первой прикидке заставляют отступаться от этой затеи кого угодно.
Третий путь – самостоятельное строительства дома.
Преимущества такого решения очевидны: проект и планировка по своему усмотрению, минимализация затрат в той части, что называется «административной рентой» и сверхприбылями строителей. Если застройщик сам себе прораб – цену при постройке коттеджа можно легко понизить вдвое. Прежде всего возникает вопрос земельного участка. С одной стороны можно купить новый, неосвоенный клочок земли. При наличии полного пакета документов банки дадут кредит на такую покупку.
Но нужно быть готовым к долгим годам ожидания того момента, когда появится воя крыша над головой. Это проект, строительство, подключение к коммуникациям… Причем хороший участок в разумной доступности от мегаполиса будет стоить почти как однокомнатная квартира.
Значит, строительство дома придется отложить хотя бы до частичного погашения ипотеки, чтобы появились свободные деньги для строительства. Все это означает, что несколько лет пользоваться участком (то есть жить в своем доме) не получится. Тогда зачем тратить силы на такую ипотеку? Ведь задача – решение жилищных проблем сегодня, а не в отдаленном будущем.
Остается последний вариант – покупка старого дома, в обжитой местности.
Купив старый дом, в него можно вселяться сразу. А потом, постепенно, возводить на участке что-то нормальное, по своему проекту. Но подводным камнем такой схемы является осторожность и пугливость банков. Практически во всех ипотечных программах, связанных с покупкой загородного жилья есть четкое ограничение, точнее отказ в кредитовании старых, деревянных домов. Но ведь именно такие дома и продаются на вторичном загородном рынке!
Банк не даст деньги на покупку деревянного дома, но банк даст деньги на покупку земли. То есть, покупку старого дома с точки зрения его заклада в обеспечение ипотечного кредита придется рассматривать как приобретение голого земельного участка, без учета стоимости имеющихся на нем строений. Значит, сумма кредита будет минимальной. Ведь продавец отдает «дом». А банк «видит» только земельный участок. Ножницы цены могут оказаться весьма большими.
Например, старый дом в 30-40 км от Петербурга можно купить за 100 000 долларов. Новый участок за 50 000. Банк даст не более 40 000 (70-80% от цены участка). Значит, остальные ресурсы должны быть своими. Но это уже очень большие деньги, сравнимые с покупкой малогабаритной квартирой в ближайшем пригороде.
Выходит, и этот вариант мало подходит для тех, кто остро нуждается в жилье и пытается решить эту проблему с помощью ипотеки.
Даже этот, беглый взгляд на эти проблемы не оставляет надежд на бурное развитие ипотеки загородной недвижимости. Хотя покупка квартир в пригородах и набирает обороты, но это просто поиск дешевых квартир, который не формирует рынок загородного жилья в полноценном, малоэтажном и комфортном понимании смысла этого слова.
reline.ru