16.10.07 | Россия | 90% квартир в России приобретает всего 15% населения.
Проблема доступного жилья - вопрос болезненный для большинства жителей нашей страны. Ни для кого не секрет, что миллионы россиян мечтают о собственной квартире десятилетиями, а каждая четвертая семья проживает в домах, находящихся в ветхом или даже аварийном состоянии. Тем не менее, по последним данным Минрегионразвития, 90% квартир в нашей стране приобретает всего 15% населения, причем, основные денежные средства инвестируются в жилую недвижимость крупных городов. Причина этой диспропорции известна - высокие цены на недвижимость отнюдь не соответствуют уровню доходов большей части граждан России, для которых не только накопить собственные средства, но и даже получить ипотечный кредит - труднодостижимая мечта.
Тем не менее, хотя на первый взгляд основной проблемой в деле обеспечения граждан России доступным жильем считается отсутствие у населения достаточного количества средств на приобретение собственных квартир, сейчас становится все очевиднее - жилье не может быть доступным по той причине, что его строительство в необходимых количествах невозможно физически.
В больших городах, где сейчас сконцентрированы основные объемы строительства жилья, как правило, для массовой застройки уже не осталось места, а перспективы точечной жилищной застройки практически исчерпаны. Будущее нацпроекта `Доступное и комфортное жилье - гражданам России` во многом зависит от успешного освоения пока еще существующих свободных площадок внутри населенных пунктов в регионах, а также новых территорий, расположенных за пределами крупных городов, которые позволяют создавать новые города-спутники, входящие в состав уже существующих агломераций. Представители федеральных властей уже неоднократно заявляли о своей готовности сотрудничать с бизнесом для скорейшего решения этой проблемы. И, со своей стороны, крупные российские компании уже сегодня готовы выступить в этом вопросе в роли стратегических партнеров государства, разумеется, не без выгоды для себя.
Однако, выражая готовность принять участие в программах нацпроекта `Доступное жилье`, девелоперы рассчитывают на поддержку государства, так как, начиная масштабное строительство в `чистом поле`, инвесторы в первую очередь сталкиваются с проблемами подведения коммуникаций и развития транспортной инфраструктуры участков. Это основные факторы, приводящие к удорожанию проектов и существенно сказывающиеся на плановых сроках строительства.
22 июня этого года представители Росстроя, Минрегионразвития, Минтранса и Федерального дорожного агентства рассмотрели заявки, поданные российскими инвесторами на участие в нацпроекте `Доступное жилье`. Согласно принятому 5 мая 2007 года постановлению правительства РФ `Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства`, для участия в конкурсе необходимо было представить комиссии проекты комплексной застройки площадью более 1 млн кв. м жилья, срок реализации которых не должен был превышать 10 лет. В итоге чиновники выбрали 22 проекта из 39 представленных (общая площадь застройки 42,8 млн кв. м), которые могут отныне рассчитывать на поддержку государства. Среди победителей конкурса - проект строительства района `Академический` в Екатеринбурге (9 млн кв. м жилья), представленный компанией `Ренова` Виктора Вексельберга. По планам компании Coalco в Подмосковье планируется возведение 10,83 млн кв. м нового жилья в городе-спутнике Москвы Большое Домодедово, а в Санкт-Петербурге владелец `Главстроя` Олег Дерипаска уже в этом году собирается запускать два крупных проекта общей площадью около 5,5 млн кв. м. В сумме реализация только упомянутых проектов позволит построить около 6 млн кв. м жилья до 2010 года.
Впрочем, итоги конкурса на строительство доступного жилья - всего лишь официально подтвержденное свидетельство `добрых намерений` обеих сторон. По своей сути `проекты комплексного освоения территорий` - это настоящие новые города, сопоставимые по количеству населения с такими городами, как Калининград или Сочи. Так, в Большом Домодедове будет жить более 450 тысяч человек, в микрорайоне `Академический` - 350 тысяч. В последний раз такие объемы жилья строились во времена СССР, и доподлинно не известно, будет ли забота о доступном жилье для граждан по-прежнему в числе основных государственных приоритетов и не потеряют ли инвесторы со временем интерес к своим проектам. За 10-15 лет многое может измениться по объективным причинам, в том числе и заявленная инвесторами привлекательная цена за квадратный метр жилья эконом-класса.
Грандиозные планы правительства по массовому строительству жилья упираются не только в `земельную` проблему: на запланированные нацпроектом объемы строительства в России просто не производится необходимое количество стройматериалов. Специалистами компании `Интеко`, президент которой Елена Батурина является заместителем руководителя группы по нацпроекту `Доступное жилье`, были проведены комплексные исследования российского рынка строительных материалов. `Анализировали состояние рынка цемента, кирпича, строительных конструкций с учетом экспорта и импорта данного вида продукции. Сравнивали реальное положение дел с данными официальных источников - расхождения огромные`, - говорит представитель компании Вадим Догадайло.
Существует опасение, что в процессе реализации заявленных долгосрочных проектов комплексного освоения территорий себестоимость строительства может вырасти, несмотря на все усилия государства. Например, цены на стройматериалы растут на 30% в год, а по некоторым позициям на все 50%, что, естественно, сказывается на цене квадратного метра. Одной из основных причин неуклонного подорожания является дефицит строительных материалов, и в первую очередь основного `хлеба` строительной отрасли - цемента, который производится в количестве, отнюдь не соответствующем заявленным объемам массового строительства.
Впрочем, представители строительного бизнеса, не дожидаясь значительных преференций от государства, уже вносят свой реальный вклад в реализацию нацпроекта `Доступное жилье` - не только непосредственно участвуя в возведении жилья, но также строя и реконструируя предприятия стройиндустрии и промышленности строительных материалов. В настоящее время все крупнейшие производители цемента - компании `Евроцемент`, `Интеко`, `Базэл` наращивают выпуск этого главного сырья для строительства, ускоренными темпами расширяя и модернизируя свои производства, инвестируя при этом значительные средства в перевод своих технологических линий по выпуску цемента на экологичный и энергоэкономичный `сухой` способ, а также в мероприятия по защите окружающей среды. Так, например, на Верхнебаканском цементном заводе `Интеко` (ВБЦЗ), расположенном под Новороссийском, все производство переведено на `сухой` способ. А в ближайших планах - создание на базе двух заводов, принадлежащих компании (ВБЦЗ и `Атакайцемент`), крупнейшего в южном регионе России предприятия производственной мощностью 5 млн тонн цемента в год.
При этом крупные компании инвестируют не только в цементные заводы, но и в производство железобетонных панелей для строительства домов, создавая по сути материальную базу для практической реализации нацпроекта. Относительно недорогое жилье в панельных домах пользуется большим спросом в регионах, поэтому компании ПИК, `Интеко`, СУ-155 увеличивают их выпуск на своих домостроительных комбинатах - соответственно в Ивановской, Ростовской и Нижегородской областях. Достаточно упомянуть масштабную реконструкцию Ростовского комбината крупнопанельного домостроения (ККПД), приобретенного той же `Интеко`. После модернизации предприятия, потребовавшей значительных инвестиций, выпускаемые ККПД готовые железобетонные конструкции позволят строить порядка 250 тыс. кв. м жилья в год, причем совершенно новой, `социальной` серии. Так, здесь впервые в региональном проекте массовых серий будут предусмотрены наиболее востребованные комфортные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, которые благодаря уменьшенным площадям значительно дешевле других вариантов, представленных на местном рынке недвижимости. Строительство типового жилья новых серий производства ККПД, часть из которого будет реализована в рамках социальных программ, будет вестись в Батайске, Новочеркасске, а также Аксайском и Мясниковском районах Ростовской области. ООО `ККПД-Инвест` (`Интеко`) недавно выиграло конкурс на право застройки двух участков общей площадью в 33 га в западной части Ростова-на-Дону. В настоящее время компания разрабатывает проект комплексного развития данной территории, предусматривающего подведение необходимых коммуникаций и возведение двух микрорайонов нового жилого массива Левенцовка. Планируется, что в новом районе столицы Южного федерального округа будет жить свыше 90 тыс. человек.
Таким образом, получается, что, модернизируя предприятия стройиндустрии и реконструируя цементные заводы, увеличивая объемы строительства наиболее востребованных на рынке жилья квартир эконом-класса, бизнес уже сегодня на деле помогает государству в решении одной из наиболее остро стоящих социальных проблем. Однако, чтобы этот процесс набирал дальнейшие обороты в масштабах всей страны, бизнесу необходима реальная поддержка со стороны федеральных властей, обеспечивающих комплекс мер, направленных на то, чтобы участие предпринимателей в долгосрочных инвестиционных проектах было гарантированно экономически выгодным. Только тогда значительное число частных компаний, занимающих в настоящее время выжидательную позицию, будет участвовать в практической реализации одного из важнейших национальных проектов.
И если это все-таки произойдет, то запланированное масштабное строительство по всей стране новых микрорайонов на сотни тысяч жителей, а вместе с ними и новых автомобильных дорог, электростанций, предприятий строительной индустрии, объектов социальной сферы перейдет в практическую плоскость. А это не только позволит в полном объеме реализовать нацпроект `Доступное жилье`, но и станет мощным толчком для экономического развития всех регионов России, а не только Москвы и Санкт-Петербурга, традиционно представляющих интерес для вложения капитала, будет способствовать созданию достаточного числа новых центров инвестиционной привлекательности, соответствующего огромным масштабам территории нашей страны, а следовательно (и это отнюдь не просто высокие слова) - служить укреплению российской государственности.
reline.ru