09.08.07 | Москва | Юридический ликбез: Как перепланировка может помешать сделкам с жильем
Самовольная перепланировка «засвечивается» зачастую как раз при совершении сделок с квартирами: купле-продаже, дарении, наследовании и т. д. Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной госрегистрации, а один из необходимых документов для этой процедуры - поэтажный план, характеризующий объект договора, т. е. квартиру. Техник БТИ обозначает на нем несанкционированную перепланировку красными линиями.
Если вы продаете такое жилье, то первыми о «подпольном» переустройстве узнают покупатель и риэлтор (если он привлекается к оформлению сделки). Некоторые отказываются от приобретения - чаще это случается, если купля-продажа происходит с привлечением ипотечного кредита. В большинстве случаев сделка все же совершается при условии, что продавец предоставляет скидку: ведь покупателю придется еще потратиться на узаконивание строительных фантазий бывшего хозяина. Размер скидки зависит от серьезности переустройства: чем оно сложнее, тем больше средств уйдет на легализацию перепланировки.
Кому откажут в Росрегистрации
Если вы подаете в Федеральную регистрационную службу (ФРС) документы на оформление сделки и в плане БТИ фигурируют красные линии, то безусловным основанием для отказа в регистрации договора это не является.
Однако если в результате перепланировки изменилась площадь квартиры - скажем, вы присоединили часть лестничной клетки или межквартирного коридора, объединили две «однушки» и т. п., то сделку все-таки «завернут».
Дело в том, что при изменении площади прежний объект недвижимости фактически перестает существовать, и соответственно имеющиеся у продавца документы о праве собственности на квартиру, выданные до перепланировки, становятся юридически недействительными. Поэтому, чтобы оформить сделку, сначала придется заново регистрировать право собственности на обновленную, изменившуюся квартиру.
ВАЖНО
Несанкционированная перепланировка, отраженная в красных линиях на плане БТИ, часто становится препятствием для ПРИВАТИЗАЦИИ жилья. Соответствующие жилищные подразделения местных органов власти требуют, чтобы сначала вы легализовали изменения в квартире, а уж потом просили передать ее из муниципальной в вашу собственность.
СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЮ
Торгуясь с продавцом, ссылайтесь также на расходы по оплате услуг посредников, поскольку сложное переоборудование квартиры без их помощи оформить будет невероятно тяжело.
Перед заключением договора в любом случае стоит показать квартиру специалисту из фирмы, специализирующейся на оформлении перепланировок. Во-первых, вам назовут примерную стоимость узаконивания; во-вторых, скажут, возможно ли это в принципе - ведь существует ряд запретов, при нарушении которых оформить перепланировку вообще не удастся (см. «Эти изменения узаконить не удастся».
БОЛЬНАЯ ТЕМА
Нам нужно оформлять в наследство дедушкину квартиру, а там была проведена перепланировка - без разрешения, конечно. Как это может отразиться на наследовании? С уважением Ирина.
Не «зависнет» ли наследство?
Недвижимость, переходящая по наследству, оформляется в два этапа: 1) получение свидетельства о праве на наследство у нотариуса; 2) регистрация права собственности на унаследованную квартиру в Федеральной регистрационной службе (ФРС).
И в первом, и во втором случае требуется предъявить план БТИ, на котором несанкционированная перепланировка будет отмечена красными линиями. Реакция на такой документ будет следующая:
нотариусы, как заверили нас в Федеральной нотариальной палате, не считают красные линии на плане БТИ основанием для отказа в выдаче свидетельства о праве на наследство;
Федеральная регистрационная служба может отказать в регистрации права собственности на унаследованное жилье только в том случае, если в результате перепланировки изменилась общая площадь квартиры (см. «Кому откажут в Росрегистрации»).
В то же время узаконить перепланировку может только собственник квартиры - для этого требуется соответствующее заявление от него. Так что если прежнего хозяина уже нет в живых, а наследники еще не оформили свое право собственности, то легализовать переустройство квартиры не удастся.
Поэтому в большинстве случаев перепланировка узаконивается после завершения оформления наследства.
Дадут ли кредит на жилище с «нечистым» ремонтом
Для желающих приобрести жилье при помощи ипотеки все чаще становятся актуальными два вопроса:
1) как получить кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой;
2) как переустроить приобретенную жилплощадь, если она находится в залоге у банка.
Решаются эти вопросы так:
1. При оформлении ипотечного займа обязательна процедура оценки жилья - таким образом банк определяет размер кредита и гарантии его возврата за счет стоимости квартиры. Специалист организации-оценщика смотрит документацию БТИ, в том числе поэтажный план, а также лично посещает и осматривает квартиру. При обнаружении неузаконенной перепланировки делается соответствующая отметка в отчете оценщика. В дальнейшем возможны варианты:
банк сокращает размер кредита, поскольку квартира с несанкционированной перепланировкой, как правило, ценится меньше;
компания-страховщик увеличивает взносы на страхование, обязательное при ипотеке. Подобная мера объясняется тем, что права покупателя на квартиру с неузаконенными изменениями менее стабильны. Ведь Жилищный кодекс допускает в крайних случаях даже продажу такого жилья с публичных торгов;
некоторые банки вообще отказываются выдавать кредиты на приобретение жилья с несанкционированной перепланировкой.
2. Если вы захотите переустроить квартиру, купленную с помощью ипотечного кредита и находящуюся в залоге у банка, то смотри схему «Переоборудуем квартиру, купленную по ипотеке».
ЦИФРЫ
10 280 заявлений на переустройство жилых помещений приняла c начала этого года Мосжилинспекция. 1901 отказ выдан на переустройство жилых и нежилых помещений.
За тот же период выявлен
961 факт несанкционированных работ по перепланировке и переустройству помещений в жилищном фонде города. Больше всего нарушителей оказалось в Центральном административном округе, меньше всего - в Зеленоградском.
Эти изменения узаконить не удастся
Приобретение жилья с некоторыми видами переустройства чревато тем, что если перепланировка засветится, вам придется за свой счет переделывать купленную квартиру, чтобы вернуть ее в прежнее состояние.
Не разрешается переустройство помещений, при котором:
затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
В домах типовых серий не допускается:
устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
reline.ru